Realidades Urbanas: Diferença entre Bairro, loteamento, condomínio etc.

É muito comum, principalmente nos meios de comunicação, e no senso comum, confundir ou colocar tudo num mesmo cesto, porém cada um tem um conceito e uma finalidade jurídica completamente diferente, embora eventualmente interligados entre si

Bairro

Bairro do Lebron - Rio de Janeiro (RJ)
Imagem: jpativoreal.com

A definição mais tradicional de bairro o coloca como a menor subdivisão administrativa dentro de um município logo abaixo dos distritos. Ou seja, com seus limites e dimensões muito bem estabelecidos em lei específica aprovada pela câmara de vereadores e sancionada pela prefeitura. Os limites de um bairro também são usados como referência por diversos órgãos oficiais como IBGE, Correios, Polícia entre outros. A confusão começa quando existem bairros não regularizados, ou quando a população passa a atribuir a um pedaço deste outro nome não oficial, ou o mais comum, confundir os limites deste bairro e começo de outro por desconhecimento.

Loteamento (Aberto e Fechado)

Exemplo de loteamento e seus lotes
Imagem: Rodobens

Loteamento é toda divisão de uma gleba (área), em lotes menores com abertura de vias (ruas), e áreas obrigatoriamente destinadas para equipamentos públicos como praças, escola ou unidade básica de saúde. Algo comum a todos os loteamentos, é que quando você adquiriu, você pagou apenas pelo seu lote, quanto as ruas, áreas comuns e infraestrutura de luz, água e esgoto, por exemplo, são propriedades públicas e deverão ser repassadas ao poder público. A diferença está na forma como foi feito o registro na prefeitura e no cartório de imóveis, o que fica muito difícil mudar depois. Os loteamentos são regidos pela Lei 6.766/79, e podem ser de dois tipos:

_ Loteamento Aberto: É a forma mais comum de loteamento, onde o morador compra somente o seu lote, não existe um contrato junto a prefeitura de concessão do uso das áreas comuns, que são abertas ao público, sem guarita, cancela e com livre circulação de pessoas. Isto é, o loteamento está plenamente conectado ao restante da cidade. Vale lembrar que não somente empreendimentos privados, mas também o poder público costuma executar bastante este tipo de loteamento quando vai realizar algum empreendimento habitacional.

_ Loteamento fechado: É constituída uma associação de moradores com a qual é assinado um contrato de concessão de uso de parte da área do loteamento junto à prefeitura no ato do registro de imóveis do empreendimento. Com isso, é possível cercar a área e instalar uma portaria que restrinja o acesso, porém sem poder haver proibição de entrada. O espaço interno, assim como áreas comuns como praça ou parquinho infantil por exemplo, continuam sendo públicos e de propriedade da prefeitura municipal. A associação pode cobrar uma taxa para manutenção, mas ela não é obrigatória. A participação nessa associação também não é obrigatória e deve ser definida em contrato na hora da compra e venda do imóvel.

Condomínio

Imagem: Pinterest

A origem da palavra condomínio vem de co-domínio, ou seja, um domínio compartilhado sobre algo, e isto é vital para entendermos a diferença deste para os demais. Diferente do loteamento que você compra apenas o seu lote e não é obrigatório o pagamento de taxas, no condomínio o proprietário adquire em conjunto com os outros condôminos toda a gleba (área) do condomínio, a propriedade é compartilhada, incluso todas as vias e áreas comuns como praça, parquinho, piscina e similares. O condomínio é administrado por uma empresa ou síndico escolhidos por voto entre os moradores. As regras são definidas de acordo com o estatuto do empreendimento. O morador é obrigado a seguir as normas, caso contrário será penalizado. Portanto existe a obrigatoriedade do pagamento de uma taxa relativa à manutenção e administração do empreendimento. Justamente por ser uma propriedade compartilhada geralmente os condomínios proíbem a construção de muros, o que reforça e intensifica a segurança e o acesso dentro destes, que ao contrário dos loteamentos pode ser proibida, os condomínios também são regidos por legislação diferenciada, no caso a lei 4.591/64, e podem ser tanto horizontais (casas) como verticais (prédios).

Conjuntos e Residenciais

Exemplo de conjunto habitacional - Caruaru (PE)
Projeto: Jirau Arquitetura
Imagem: Archdaily Brasil

Aqui vale chamar atenção também para mais outra confusão, para outros dois conceitos muito confundidos. Conjuntos e Residenciais. Conjunto como o nome já diz é uma junção de semelhantes que compõem um todo, por exemplo um conjunto de casas ou prédios iguais, é muito comum associar conjuntos a projetos habitacionais de habitação de interesse social, voltado para a população de baixa renda, entretanto conjuntos residenciais também podem ser construídos dentro de loteamentos ou condomínio, hoje em dia é muito comum construtoras comprarem vários lotes ou quadras de um empreendimento para construir casas semelhantes, e em série prontas para morar, e estas moradias podem ser tanto populares como de alto padrão. Quanto aos residenciais, novamente como o nome já diz é um local destinado prioritariamente para fins residenciais, o que pode abranger todos os termos aqui citados anteriormente, por isso é muito comum vermos loteamentos, condomínios ou mesmo conjuntos populares serem chamados, ou nomeados como residenciais, e estão todos corretos.